Procès verbal de l’Assemblée générale ordinaire

Procès verbal de l’Assemblée générale ordinaire
exercice 2025

Les sociétaires de l’Amicale des locataires de la résidence Cap Sud Paris XIIIème se sont réunis le mardi 10 mars 2026 en assemblée générale dans le local associatif du 23 rue de Rungis, 75013 Paris. Le Conseil d’administration les avait convoqués par courriel et par voie d’affichage le 21 février avec indication de l’ordre du jour. Un appel à candidature pour le CA leur a été adressé le 7 février.

La liste d’émargement fait ressortir la présence de 29 membres présents et de trois représentés sur les 59 en situation de siéger. Le quorum prévu à l’article 11 des statuts s’établit à 15 (25%) et est donc atteint.

Marie-Lucie Divialle, Président, ouvre la réunion à 19h10 en remerciant les personnes présentes.

Elle présente le déroulé de la réunion et les différents points de l’ordre du jour.

Le « rapport moral » permet un tour d’horizon de l’activité de l’Amicale depuis la précédente assemblée. Les membres sont invités à s’exprimer et poser des questions. Un vote à l’issue de l’exposé approuve le rapport à l’unanimité.

Marie-Lucie Divialle tient à souligner l’engagement des membres du CA et à remercier tous les volontaires, ainsi que la municipalité, qui ont contribué aux actions.

Le « rapport financier » est présenté par Chantal Bernier, Trésorière, et Volker Doose, adjoint. Il se compose d’un commentaire de deux tableaux de chiffres projetés en séance concernant les dépenses-recettes 2025 et le budget prévisionnel pour 2026. Un vote à l’issue de la présentation approuve le rapport à l’unanimité.

Lire le « rapport financier »

Marie-Lucie Divialle liste ensuite les actions proposées pour 2026 et détaillées dans le « rapport d’orientations ».

Il est proposé d’agir pour la sécurité des locataires (électricité), la décence des logements (nuisibles), l’équité des logements vis à vis des consommations de chauffage et de distribution d’eau chaude sanitaire (ECS), l’amélioration des parties communes et la sécurité juridique des locataires (qualité de l’état des lieux entrant et sortant, prise en compte de la vétusté). L’assemblée approuve ces propositions à l’unanimité.

Lire le « rapport d’orientations »

Conseil d’administration

L’appel à candidatures du 7 février n’en ayant suscité aucune, le mandat de 3 ans n’étant écoulé pour aucun de ses membres, il n’y a pas lieu de procéder à un vote. Le Conseil d’administration est reconduit à l’exception de Mme Langevin qui le quitte pour les raisons personnelles qu’elle expose à l’assistance.

L’ordre du jour étant épuisé, Marie-Lucie Divialle clôt l’Assemblée générale à 20h 30 et invite l’assistance à échanger auprès du buffet.

Assemblée Générale
10 mai 2026
Rapport moral

Mesdames et Messieurs, chères voisines et chers voisins,
l’activité de l’année 2025 a été remplie principalement par deux axes d’action spécifiques en plus de l’action générale en faveur des locataires.

Tout d’abord, dans le prolongement de l’année 2024, suivant les orientations de la précédente assemblée et après le décès de Joseph KHAIRALLAH dont nous avons tenu à poursuivre les actions, l’Amicale s’est engagée sur le dossier du chauffage.

Ensuite, en février, notre propriétaire nous a informés de son intention de vendre en bloc ses lots d’habitation en 2025. Ce type d’opération est régi par différents textes et doit suivre un processus encadré. L’Amicale s’est positionnée pour veiller au respect des garanties dues aux locataires, notamment les plus âgés. Rapidement des indices nous sont parvenus d’un ciblage purement financier par l’opérateur chargé de la vente. C’est pourquoi nous vous avons mobilisés. Avec succès, car notre propriétaire a renoncé à vendre en 2025 et, probablement, au moins à court terme.

Parallèlement l’Amicale n’a pas cessé d’intervenir pour signaler les difficultés, conseiller et aider les locataires dans leurs démarches locatives mais aussi d’entretenir des contacts avec la gardienne, les gestionnaires, le syndicat des copropriétaires, les pouvoirs publics.

Dossier du chauffage

L’Amicale avait interpelé le gestionnaire, puis directement le propriétaire, pour de multiples problèmes concernant la vie des locataires dans la résidence, notamment un défaut d’équité pour le coût du chauffage. Ce dernier point a été aggravé par la décision de répartir la charge individuellement (pour partie) en installant des répartiteurs de frais de chauffage (RFC) sans respecter le cadre posé par la loi.
Nous n’avons obtenu aucune réponse autre que d’attente, de diversion, voire aucune réponse.

L’Amicale a alors décidé de recourir à une procédure de conciliation dans un premier temps, procédure préalable si elle n’aboutit pas à une action judiciaire.

• Nous demandons une information claire et pratique avec l’accès à l’espace personnel du site Ista pour que chaque locataire puisse consulter ses consommations de chaleur et savoir précisément comment elles sont calculées.
• Nous demandons la pose de robinets thermostatiques sur les radiateurs en remplacement des robinets actuels qui ne permettent en général que d’ouvrir ou fermer le radiateur. L’esprit de la loi vise à réaliser des économies d’énergie en permettant à chacun d’adapter sa consommation.
• Nous demandons soit une amélioration des équipements, soit une compensation pour les logements où le chauffage est déficient, constats à l’appui (situation rencontrée souvent dans les derniers niveaux).

La conciliation est ouverte depuis juin dernier. CNP n’a proposé aucune ouverture en raison du projet de vente jusqu’en décembre.
Depuis, la vente ne se faisant pas, Esset a fait des propositions sur les deux premiers points mais sans engager formellement le propriétaire : note d’information aux locataires pour la connexion au site Ista et lancement d’une étude de faisabilité pour la pose de robinets thermostatiques. La dernière proposition date du 9 mars : elle correspond (enfin) a minima à nos demandes.

Mais CNP n’avance aucune proposition de règlement collectif pour le troisième point. Le gestionnaire argue que les résultats des mesures par les sondes montrent que la température minimale requise est atteinte. Actuellement, les locataires ne peuvent qu’agir à titre individuel devant la CDC, même s’il est possible de joindre les actions individuelles. Mais ce recours est limité à des faits datés et vérifiés par commissaire de justice. Le problème perdure.

Projet de vente

Le gestionnaire d’actifs du propriétaire, la société AEW, nous a informés de l’intention de vendre « en bloc » en février. Cette procédure est encadrée par la loi et habituellement l’opérateur suit une démarche à Paris en informant les autorités.
Sans plus d’informations dans les mois suivants, l’Amicale a pris l’attache des élus à la mairie pour en avoir. M. Coumet, maire du 13è, ses services du logement, l’adjoint au logement de la mairie centrale, M. Baudrier, ont découvert le projet dont ils n’avaient pas été informés et dont les prospectus présentaient la vente comme une opération financière prometteuse pouvant conduire à une future opération de vente à la découpe.
L’Amicale vous a alors informés des risques et a proposé une manifestation de protestation devant le siège social de CNP à Issy. Vous vous êtes mobilisés nombreux. Les élus sont venus nous soutenir. Nous avons alerté la presse.
Il est incontestable que cette manifestation a contraint l’opérateur à rectifier sa démarche et à enfin informer les services du logement, mais a aussi inquiété les acheteurs potentiels qui négociaient.
Esset nous a écrit en décembre que le propriétaire arrêtait le processus de vente. L’offre de location qui était suspendue a repris.

L’activité permanente de l’Amicale…

… pour améliorer le cadre de la résidence Cap Sud, faciliter la vie pratique et développer communication et bon voisinage entre locataires.

La sécurité

Suite à une intervention devant le gestionnaire d’actifs AEW plusieurs demandes ont été satisfaites : éclairage des escaliers intérieurs, bandes antidérapantes sur les nez des marches extérieures, rampe à l’entrée du n°9 et débouchage de l’écoulement des eaux.

L’assistance aux locataires

• Appui des courriers à Esset (copie à l’Amicale + évocation en réunion trimestrielle)
• Réponses aux questions sur  : 22 sollicitations diverses : appui de démarches avec Esset, bruits, nuisibles, dégâts, voisinage…
• Réponses aux questions directes à un membre du bureau
• Publications sur le site www.amicale-locataires-capsud.org : fiches
• Réunions trimestrielles avec Esset : suivi des dossiers… Nous avons tenu 5 réunions avec Esset et 2 réunions publiques ouvertes à tous.

Bon voisinage

Fête des voisins : en concertation avec le conseil syndical des copropriétaires avec cette année la visite du maire.
Animations pour les enfants voisins : Pâques, Halloween, Noël
Sapins dans les halls en complément de celui d’Esset au n°15 avec le concours des locataires pour la décoration.

Réunions avec le Conseil syndical de la copropriété avec lequel nous avons de bons rapports, invitation à leur AG, contacts divers : dalles, terrasses, chaufferie

Contacts réguliers avec la loge : information réciproque, suivi des problèmes et liaisons avec Esset

La vie statutaire de l’association

L’activité associative depuis l’AG du 4 février 2025 a nécessité 6 réunions du CA et 6 réunions du Bureau.

Assemblée Générale
10 mai 2026
Rapport financier

Rapport compte financier 2025
L’Amicale dispose de 2 comptes : un compte à vue dont le solde au 1er janvier 2025 s’élevait à 1 265,59€ et un livret Bleu dont le solde au 1er janvier 2025 s’élevait à 12 860,39€. Le total de la trésorerie de l’Amicale s’élevait donc à 14125,98€.Au 31/12/2025, le total de la trésorerie est de 13 371,93€, soit une variation de trésorerie négative de 754,05€.
Depuis l’ouverture du compte auprès du Crédit Mutuel, l’Amicale détient une part sociale de 15€.

Les opérations faites au cours de l’année 2025 qui justifient ces résultats se divisent en 2 catégories : recettes, dépenses.
Recettes :
Les intérêts du livret A/Bleu : 253,72€
Les adhésions + dons : 1 120,00€.
L’Amicale compte 70 adhésions ou renouvellements en 2025.
Dépenses :
Le montant des dépenses s’élève à 2 287,77€. Les dépenses de l’Amicale sont régulières d’une année sur l’autre, la plupart incontournables. Depuis le changement d’établissement bancaire, l’association bénéficie de remises sur les frais bancaires.
Les dépenses comprennent :

• les frais bancaires encourus d’un montant de 32,00€ et concernent la période où le compte était à la Banque Populaire
• les honoraires 620,00€ concernant l’avocat ayant assisté l’amicale dans les démarches concernant la conciliation
• les « animations » 308,88€ (sapins de Noël, fête des voisins, chasse aux œufs de Pâques, Halloween, déco/goûter/atelier Noël 2025)
• les fournitures administratives 358,35€ (impressions affiches, flyers, courriers et documents internes, enveloppes, affranchissements),
• les cotisations de 6 membres du CA à la CLCV Consommation Logement Cadre de Vie, 210,00€
• l’assurance du local 273,03€
• le site internet (maintenance, abonnement, mise à jour, insertion) 68,00€
• les relations publiques / communication : 362,51€ (étrennes, réunions avec les adhérents, gestionnaires, copro).
• le petit matériel : 55,00€

En résumé, certaines dépenses ont été exceptionnelles (assistance juridique).
Par rapport à 2024, les autres dépenses ne sont pas en hausse, nous avons le livret Bleu pour combler le manque à gagner au niveau des cotisations.
De ce fait, le budget prévisionnel pour 2026 par prudence inclut un effort sur les honoraires compte tenu des besoins en assistance juridique dans les dossiers en cours et proposés dans les orientations.

Assemblée Générale
10 mai 2026
Rapport d’orientations

Le conseil d’administration vous propose d’agir pour :

la poursuite de l’action « chauffage »

• notamment pour les appartements des derniers niveaux : attribution de compensations, remplacement des radiateurs et/ou révision des coefficients d’exposition, pratique de purges systématiques avant saison de chauffe (avec mise en œuvre de la clause du bail « droit d’accès et de visite ») ;
• fin du dossier « note informative Ista » ;
• suivi de la promesse d’installation de robinets thermostatiques.

La procédure de conciliation a permis un rapprochement mais elle peut ne pas aboutir. Elle concerne les 2ème et 3ème points. Pour avancer sur le premier point, l’Amicale doit être associée aux actions individuelles des locataires lésés.

Eau chaude sanitaire

En liaison avec le Conseil syndical qui pilote le contrat avec Sétémi, la société titulaire du contrat dans la résidence, nous demandons que notre propriétaire fournisse le même niveau de service à tous les locataires pour l’eau chaude sanitaire (ECS).
Le sondage réalisé cet été montre que les problèmes anciens perdurent :

• température insuffisante (risque de salmonelles : nous demanderons la publication des relevés et des analyses),
• défaillance de la boucle ECS qui oblige à tirer une grande quantité d’eau avant d’obtenir de l’eau chaude. Ceci est constaté particulièrement au n°7.

Les compteurs d’eau chaude ne prenant en compte que le volume d’eau consommée, quelque soit sa température, de l’eau froide ou tiède est délivrée au tarif eau chaude. Cela entraîne une surconsommation facturée directement au locataire.
L’équilibrage des pressions et l’entretien des clapets anti-retour constituent un sujet connexe : des cas récents laissent supposer que c’est l’origine des bruits violents type « coups de butoir » dans les canalisations.

Amélioration de la vie quotidienne des locataires

Remise en œuvre de contrats pour lutter contre la propagation des nuisibles, avec mise en œuvre de la clause du bail pour les visites obligatoires.

Relance de la mise à disposition d’un local à vélos dans le parking (permettra de dégager de la place dans ceux des entrées pour les poussettes).

Poursuite des études avec le CS pour végétaliser la dalle côté rue des Longues raies.

Amélioration des états des lieux

• En entrée : mise au point d’un livret d’accueil personnalisé pour la résidence, photos des compteurs, test du réseau électrique (prises, qualité de la terre, disjoncteurs) en plus de l’état de l’installation intérieure d’électricité (aussi appelé diagnostic électricité) quand l’installation d’électricité du logement a plus de 15 ans, document faisant partie du dossier de diagnostic technique (DDT).
• En sortie : photos des compteurs. Négociation pour la mise en place d’une grille de vétusté.